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宝莲华福苑老年公寓

发表日期:2009年9月20日  本页面已被访问 10083 次

 


 

山东省宁津县福苑老年公寓

项目商业计划书

  

 

山东省宁津县寰宇福苑生态园有限公司

200871

 

 

 

宁津县福苑老年公寓商业计划书

第一章  摘要

1.01 项目建设单位:

名称:山东省宁津县寰宇福苑生态园有限公司

地址:宁津县时集镇博古张村

电话:0534-7079990

手机:13639481535

传真:0534-7073299

邮箱:WJL6868@21cn.com
   
邮编:253400

联系人:王敬良

1.02业务类型:

护理型、疗养型、治疗型。

1.03建设单位概况:

宁津县寰宇福苑生态园有限公司建立三周年,现建有游泳馆、宾馆、园林等老年公寓的配套设施,完成投资460万元。

1.04管理者:

王敬良,总经理,已有教育和企业管理方面23年的丰富经验。2004年创建宝莲华双语学校,在此之前,他曾任教师、教务主任,创办过酒厂、饮料厂、宾馆、饭店、广告公司、信息公司、中药厂。他毕业于德州教育学院,后进修于中央党校,获经济管理学士学位。

1.05项目概况、标准、服务及竞争

(一)项目名称:宁津县福苑老年公寓(以下简称“项目”)

(二)建设单位:宁津县寰宇福苑生态园有限公司。

(三)项目法人代表:王敬良

(四)项目地址:宁津县时集镇博古张村。

(五)建设规模:总建筑面积13450平方米,规划占地50亩。工期计划:2009年10月——2010年12月。

(六)容纳规模:450人。

该项目建成后是所在地唯一一所国家级规范化老年公寓。在今后十年间,能否有新老年公寓挤进本领域尚未可知。如果没有竞争者进入,那么,该项目标准将具有在本地区的唯一性。

1.06资金需求:

总投资1500万元。

1.07退身之路:

本项目力图3年内实现股票上市,如果未按计划实现,且近期尚无希望,则本公司将买回风险投资者占有的股份,买回价格按预先商定价格执行,买回须经风险投资者同意。

第二章 老年公寓及其未来

2.01概述:

本项总部设在山东省德州市宁津县时集镇博古张村。

名称:宁津县寰宇福苑生态园有限公司

地址:宁津县时集镇博古张村

电话:0534-7079990

手机:13639481535

传真:0534-7073299

邮箱:WJL6868@21cn.com
   
邮编:253400

(一)项目名称:宁津县福苑老年公寓(以下简称“项目”)

(二)建设单位:山东省宁津县寰宇福苑生态园有限公司

(三)项目法人代表:王敬良

(四)项目地址:宁津县时集镇博古张村

(五)编制原则

1、认真贯彻执行国办发[2000]19号、民发[2005]17号、省政令[2001]118号等文件精神,响应县委县府建设社会主义新农村的号召,项目所在村已列为宁津县建设社会主义新农村的示范点。

2、以内涵为主的发展道路,充分依托原游泳馆和生态农业观光园的有利条件。

2.02项目自然情况:

项目设护理型、疗养型、治疗型,为老年人生活、保健提供全方位的服务,创建一所“孝”文化底蕴深厚、园林式、科学化的和谐老年公寓。

2.03项目的未来:

在本项目建成后十年内发展连锁式老年公寓五所,规模达到5000人。

2.04唯一性:

本项目建成后是本地区唯一的国家级规范化老年公寓。

2.05必要性和可行性:

一、项目建设必要性和可行性

1、宁津县情况简介。

宁津县位于山东省与河北省交界,隶属德州市。全县总面积822平方公里,管辖11个乡镇,765个自然村,总人口45.7万。地理位置优越,处于北京、天津、济南、石家庄等大中城市相交的三角地带之中心,西临京沪铁路、京福、京沪高速铁路,东临渤海湾。距京沪铁路40公里,距京福、京沪高速公路30公里。

宁津县形成了以纺织、轻工、机械、地毯、家俱、化工等行业为主的生产体系,已建成粮食、服装、布匹、钢材、副食品、家俱等一批专业市场,城乡交通便捷,水电供应充足。居民储蓄余额37多亿,连续多年居全市第一。

2、宁津县老年福利发展现状。

目前,宁津县拥有大、小敬老院11所,光荣院一所,绝大多数敬老院房舍破旧,设施简陋,管理服务薄弱,不能给适龄老年人创造一个生活、保健、娱乐的良好温馨环境。尤其严重的是宁津县敬老院的接受能力不足一千人床位,可是每年需要入往的人达二千五百多人,年接收能力急需增加一千多个床位。

宁津县敬老院由于诸多因素影响,造成近年来难以满足老年人养老需要。很多中青年人出处打工,更难以伺候老人,因此很多老年人舍近求远到外地养老。对此,宁津县委县府非常重视。

四、研究结论

通过上述情况可知,在宁津县建立一所设施一流服务一流、管理一流的老年公寓是非常必要的,而且随着当地经济的发展,城市居民收入的增加,养老的消费会不断增长。宁津县福苑老年公寓建成后将有较好的发展前景。

2.06需求分析:

一、市场规模、结构与划分

通过调查统计,宁津县截止2007年底,有1000多老年人需要入住老年公寓,其中生活能自理疗养型的占60%,护理型占15%,治疗型25%

二、目标市场的设定

通过调查,将入住老年人锁定在疗养型和护理型上。这部分人属于高收入群体和急需性群体,都是有主动入住的需求。

三、市场趋势预测和市场机会

据来自民发[2005]17号文件了解到,我国已进入老龄化社会,200560岁以上老人已达1.4亿。近几年,老年人入住数量每年以10%左右的速度增长。可由于种种原因,养老院的接受能力早已难以满足需要。可见,目前以及今后发展老年公寓是社会之所急需。

四 、国家政策。

为全面推进社会福利化的进程,促进民办老年服务机构的健康发展,维护民办老年服务机构的合法权益,国家出台了国办发[2000]19号,民发[2005]17号,财税[2000]97号等一系列文件政策法规。明确规定民办老年公寓属于公益性事业,是社会主义福利事业的重要组成部分,享受与政府办的福利机构同等的待遇。

2.07竞争分析:

一、无行业垄断

从国家政策、地方政府政策分析,从行业特征分析,该项目无法进行行业垄断。

二、从市场细分看竞争者市场份额

从市场服务对象可分为享受型、护理型、治疗型三种。在宁津县及周边县市,目前以及将来主要竞争对象是国办光荣院和集体办的敬老院。在二十年内,目前当地这种落后的状况很难达到该项目的高规格标准。在宁津县及周边县市民办老年公寓目前没有,既使新建,也很难达到有本项目前的功能,因为他不可能拿出几百万来建一个游泳馆。

2.09工作制度和劳动定员

公寓项目建成后将实现先进的,科学化、规范化的管理模式,设置相应的管理机构,严格按照宁津福苑老年公寓章程规定的条款运作,通过建立健全董事会、监事会规范公寓的管理机构。公寓实行董事会领导下的院长负责制,院长由董事会任命。公寓正常运行需管理人员及工作人员约58人,其中老年公寓的40人,残疾人康复中心18人。(详见附表一)

 

 

附表一

拟定人员配制及薪资情况一览表

职务

工种

人数

月薪(人民币元)

小计

管理人员

高层

院长 主任 副院长 副主任

4

2000

8000

中层

科(部)长

5

1500

7500

财务部

会计

会计 出纳

3

1000

3000

老人服务部

职员

养老护理员

20

700

14000

教练、救生员

职员

教练 救生员

4

700

2800

客房部

职员

服务员

2

700

1400

后勤部

工人

保安

2

700

1400

电工

2

700

1400

档管

1

700

700

司机

1

700

700

保管

2

700

1400

图管

1(兼)

 

 

医护

2

700

1400

采购员

1

700

700

设备维修

1

700

700

营养师

(兼)

 

 

餐饮

8

700

5600

合计

 

58

 

50700

 

第三章   老年公寓管理

3.01管理者之职业道德:

在老年公寓管理阶层中没有任何成员、董事被逮捕传迅以及因某些违法被罚款。同时,本公寓无任何破产或与任何破产公司相牵连。同时全员诚信检验证明,所有雇员有极好诚信度。

3.02雇员协议:

聘用高级雇员需与其签定劳务协议,薪金分基本工资、职务补贴、奖金。一般员工也要求签定劳务协议,其薪金高于当地国办老年公寓的30%,各种国家规定的福利高于当地国办老年公寓的20%

第四章  投资说明

4.01关于投资的建议:

融资方式:

一、贷款:金额1500万元,以项目做抵押,年息不超过8%,期限8年,每年还利息,到期还本。其贷款可以转为股份。

二、合资合作。

三、其它方式协商议定。

4.02条件:

为保证投资方利益,为投资方在董事会保留一至三个副董事长或董事的席位,监督资金使用,老年公寓保证建成后三年内满450人。

4.03报告:

老年公寓承诺按月向投资者提供损益报告和资产负债表,每年提供年终决算。

4.04工程投资估算:

一、工程内容及投资:

1、土地使用权:

根据政府的相关规定办理土地使用。

2、市政配套等费用:

根据政府相关优惠政策,此项费用免予征收。

3、房屋建筑物:

①土建及水电安装工程费(含用地建设单位管理费),按650元一平方米匡算为:12000×650=7800000元。

②前期工程费(除五通一平外)

这项费用包括开发项目的前期规划、设计可性性研究、水政地质勘测等费用。综合取定建安费用的5%,则为:前期工程费=7800000×5%=390000元。

4、构筑物及其零星工程:

公寓配套设施:如透绿围墙、道路地坪、化粪池、地上停车库等,还有该项目的特殊设施要求,如绿化、建筑小品、小雕塑、水景假山、钓鱼池等。按30万估价。

二、设备等费用

项目

金额(万元)

地热井

90

净化设备

30

空调

50

房间配备

135

文体设施

15

办公用品:图书、电脑

5

车辆等其它

20

餐具

8

总计:

353

公寓项目设备配置情况一览表

类别

序号

设备名称

数量

金额(万元)

房间配量类

001

床、桌、电视

450

135

002

空调、台灯

250

50

办公类

003

电脑

5

2

004

办公用品

 

2

005

图书

 

1

取暖类

006

地热井

 

90

007

净化设备

 

30

文体设施

 

乓乒球台、羽毛球架及球拍、门球、钢琴、电子琴、沙弧球

 

15

餐具类

 

餐桌椅 餐具 炉等

 

8

其它

 

车辆

 

20

总计金额

 

 

 

353

三、流动资金

项目建成以后要正式运转,需流动资金30万元。

四、不可预见费

本项目的不可预见费按100万元计。

五、项目总投资

 

投资估算:项目总投资约需人民币1452万元,估算见下表

序号

项目名称

投资(万元)

1

建筑工程

780

2

设备购置及安装

353

3

征地费用

150

4

前期费用

39

5

流动资金

30

6

预备费用

100

上述形成固定资产帐面值1233万元,递延资产39万元,无形资产150万元,流动资金30万元。

4.05杂费支付:

本公寓承诺在资金到位后支付代理人费用和办理投资法律手续的费用,同时支付投资者考察费(包括车费、住宿、餐费等)

4.06投资者介入老年公寓业务之程度:

老年公寓给予投资者出席股东会议之权力,安排一至三人副董事长或董事席位,希望投资方积极介入本公寓业务。希望投资者在投资领域为公寓提供更多的帮助,愿意为此支付费用,比如老年公寓上市、发展连锁式经营等。

第五章  风险因素

5.01入住人员限制:

政府支持力度很大,已纳入全县老年福利事业计划,政府方面不存在入住人员限制。只要老年公寓保持高水平的服务,入住人员就有保障。

第六章  投资回报与退身之路

6.01股票上市:

本公寓可向社会公开出售股票,投资者所持有的一部分或全部股份可以在股票市场出售。

6.02买回:

本公寓向投资者做出承诺,愿意按预先商定的方式,买回投资者因向本公寓投资而获得的权益。

第七章  财务分析

7.01收入预测

公寓收入来源:①老年公寓收入主要来源,每年向入住老年人收取服务费、食宿费等。参考济南老年公寓、黄骅老年公寓的收费标准(1500——2000/月),结合当地经济环境等实际情况,入住老年人平均每人每月收取服务费、食宿费1200元。

年收入:400人×1200元×10=4800000元。

②残疾人康复中心收入,参照德州游泳馆收费每人次30元,游泳馆暂定为每人次15元,一天按平均300人次计算。

游泳馆年收入:15元×300人×330=1485000元。

总收入:628.5万元。其它收入餐饮、垂钓、足疗、健身、演艺等收入未记入。

7.02成本费用。

1、工资及福利费用。

项目建成后预计配置人员将达到58人,年工资支出50700元×12=608400元。

2、老年人生活费用。

月平均按240/人,共计:240元×400人×11=1056000元。

3、折旧费。

固定资产帐面值1233万元,递延资产39万元,无形资产150万元,设备按15年折旧,房屋按50年折旧,无形资产(土地)按50年摊销,则正常年份折旧费用约为42万元。

4、维修费用。

参照有关统计资料,估计年维修费为固定资产总额的5%,年正常维修为62万元。

5、管理费用。

管理费用包括办公费、差旅费、工会经费、培训费用等。按每年收入的5%计算,管理费为32万元。

6、营销费用。

营销费用包括广告、营销网络渠道建设费等,按年收入2%计算,营销费用为12万元。

总成本:314.44万元。

7.03利润和投资回收期

1、年利润:总收入—总支出= 628.5314.44=314.06万元。

2、利润率=年利润÷总收入=49.9%

3、投资回收期=总投资÷年利润=1452÷314.064.6年。

 

第八章 投资回报分析`

该项目总投资1452万元,在资金落实的情况上,建设期为一年,运行三年后基本达到设计能力。本项目扣除了费用成本后,还有相当的盈余,以应付额外成本的发生,即具有很强的获利和偿债能力。

综上所述,宁津县福苑老年公寓项目在财务上是可行的,项目具有较大的投资价值,项目的市场前景非常广阔。

 




    宁津县福苑老年公寓位于宁津县城北时集镇博古张村,距县城2公里。占地面积50亩,建筑面积1.2m2 总投资1452万元。设有:①老年公寓(包括办公楼、公寓楼、阅览室、文化娱乐中心、健身房、医务室、老年大学教室、音乐厅、运动场等)。②残疾人康复训练中心(包括医务室、训练室、保健中心等)。老年公寓管理人员及工作人员58人,其中老年公寓的40人,残疾人康复中心18人。

福苑老年公寓所有房间均按老年人的生活特点设计,室内配有电视、电话、空调、医用呼叫系统等设备。能全方位为老年人提供住宿供养、生活护理、医疗保健、康复娱乐、心理治疗、临终关怀等综合服务,是宁津县及至德州地区档次较高的一所社会养老机构。

这里远离城市,却出行便利。外部环境十分幽雅,公寓内外绿树成荫,鸟语花香,空气清新,楼前的田园风光充满乡土气息。公寓内花圃草坪,鱼池喷泉,点缀其间,长廊坐椅,一派公园风景。

福苑老年公寓“以老人为本”作为服务理念,尽最大可能为老人和亲属排忧解难。工作尽心、老人舒心、亲属放心是我们“三心级”服务标准。“民以食为天”吃好吃饱是每一位老人的最基本要求。我们根据老年人的口味配置健康、营养、可口的饭菜,每天调换菜单;满足您的饮食要求。我们还建有医务室,保证老人小病不出门,大病及时大病及时送医院就诊。良好的服务是我们不懈的追求,作为民营的老年公寓,我们更注重社会效益。

宁津县福苑老年公寓的承诺是:“替天下儿女尽孝、给千万家庭解难,为和谐社会尽力,让百万父母开心”!


 



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